Wohnungsübergabe in der Schweiz: Einzug und Auszug

Das Übergabeprotokoll ist das zentrale Dokument im Leben eines Mietverhältnisses in der Schweiz. Gut gemacht schützt es den Mieter vor unerwarteten Rechnungen beim Auszug. Schlecht gemacht kann es mehrere tausend Franken kosten. Dieser Leitfaden fasst die Fristen, die richtigen Verhaltensweisen und die Rechtsmittel zusammen.

Auf einen Blick

Das Einzugsprotokoll muss zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe erstellt werden. Sie haben 14 Tage Zeit, um dem Vermieter schriftlich nicht sichtbare Mängel zu melden.
Das Auszugsprotokoll ist kontradiktorisch: Es wird von Mieter und Vermieter (oder der Verwaltung) unterzeichnet. Notieren Sie alles, unterschreiben Sie nur, was Sie anerkennen.
Die Mietkaution (maximal 3 Nettomonatsmieten) ist auf einem Konto auf den Namen des Mieters gesperrt. Ohne Einigung oder Urteil kann sie nicht zugunsten des Vermieters freigegeben werden.
Normale Abnutzung durch den Zeitablauf darf Ihnen nicht in Rechnung gestellt werden. Nur Schäden, die den normalen Gebrauch übersteigen, gehen zu Ihren Lasten.

Was Sie verstehen müssen

Das Übergabeprotokoll hat eine einfache Funktion: Es hält den Zustand der Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt fest (Einzug, Auszug). Es ist das einzige rechtlich verbindliche Dokument bei einem Streit. Ohne Übergabeprotokoll wird vermutet, dass der Mieter die Wohnung in gutem Zustand empfangen und zurückgegeben hat.

Zwei Schlüsselprinzipien:

Normale Abnutzung (Farbe, die nach 6 Jahren vergilbt, alternde Badezimmerfugen, Spuren leichten Gebrauchs) darf nicht in Rechnung gestellt werden. Die Lebensdauer jedes Elements wird durch die Amortisationstabellen definiert, die von den Mieterverbänden (ASLOCA, MV) veröffentlicht und von der Justiz angewendet werden.
Schäden, die den normalen Gebrauch übersteigen (Löcher, erhebliche Flecken, Bruchschäden), gehen zu Lasten des Mieters, jedoch proportional zum Restwert des betreffenden Elements (ein 20 Jahre alter Parkettboden ist fast vollständig amortisiert).

Einzugsprotokoll

Bei der Schlüsselübergabe

Gehen Sie Zimmer für Zimmer mit dem Vermieter oder der Verwaltung durch.
Notieren Sie alles: Risse, Flecken, Spuren, defekte Einrichtungen, beschädigte Steckdosen, beschädigte Fugen.
Fotografieren Sie systematisch jedes Zimmer und jeden Mangel, datieren Sie die Fotos (ein Smartphone macht das automatisch).
Unterzeichnen Sie das Protokoll: Es muss von beiden Parteien unterschrieben und Ihnen als Kopie ausgehändigt werden.

In den folgenden 14 Tagen

Gehen Sie die Wohnung in Ruhe durch. Viele Mängel treten erst im Betrieb auf (tropfende Wasserhähne, schlecht schliessende Fenster, stromlose Steckdosen, laute Geschirrspüler).
Senden Sie dem Vermieter einen eingeschriebenen Brief, in dem Sie die bei der Übergabe nicht gemeldeten Mängel mit Fotos auflisten.
Bewahren Sie eine Kopie und die Empfangsbestätigung auf.

Ohne schriftliche Meldung innerhalb von 14 Tagen gelten diese Mängel als akzeptiert.

Auszugsprotokoll

Vor dem Protokoll

Reinigen Sie gründlich: Böden, Glasscheiben, Fugen, Backofen, Dunstabzugshaube, Kühlschrank. Eine professionelle Reinigung kostet 500 bis 1 500 CHF (manchmal günstiger als die Einbehalte des Vermieters).
Beheben Sie kleine Mängel selbst, wo möglich (Streichen einer beschädigten Wand, erneuerte Fugen).
Machen Sie eine Vorinspektion mit einer vertrauten Person, um die zu regelnden Punkte vor dem grossen Tag zu erkennen.

Am Tag des Protokolls

Das Kontradiktorische ist entscheidend. Der Vermieter oder die Verwaltung geht gemeinsam mit Ihnen durch die Wohnung.
Alles muss im Protokoll vermerkt werden: was der Vermieter als mangelhaft erachtet und Ihr allfälliger Widerspruch.
Unterschreiben Sie am Ende jeder Seite, fügen Sie jedoch den Vermerk „unter Vorbehalt meines Widerspruchs zu den Punkten X, Y, Z" hinzu, wenn Sie Punkte anfechten.
Unterschreiben Sie niemals eine „Annahmebestätigung" ohne vorheriges Durchlesen.

Bei Uneinigkeit

Verweigern Sie die Unterschrift ausschliesslich unter die Annahme der Rechnung. Das Protokoll als Sachverhaltsprotokoll zu unterschreiben ist hingegen sinnvoll.
Bewahren Sie Ihre Einzugsfotos als Beweis des ursprünglichen Zustands auf.
Verlangen Sie detaillierte Kostenvoranschläge für die angefochtenen Reparaturen.

Mietkaution

Maximal 3 Nettomonatsmieten (Miete ohne Nebenkosten).
Gesperrt auf einem Konto auf den Namen des Mieters, bei einer Schweizer Bank.
Keine Partei kann sie alleine freigeben: Es bedarf der Einigung beider Parteien oder eines Urteils.
Wenn der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ihrem Auszug keinen Rechtsanspruch geltend macht, muss die Bank Ihnen die Kaution auf einfache Anfrage zurückgeben.

Rechtsmittel bei Streitigkeiten

Erste Stufe: Verhandlung

Verlangen Sie detaillierte Kostenvoranschläge für die angefochtenen Reparaturen.
Schlagen Sie eine gütliche Einigung vor, schriftlich.
Im Falle einer Blockade wenden Sie sich an die ASLOCA (Schweizerischer Mieterverband) zur Beratung.

Zweite Stufe: Schlichtungsbehörde

Reichen Sie einen Antrag bei der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde ein.
Das Verfahren ist kostenlos oder kostengünstig und vor jeder Klage obligatorisch.
Zu beachtende Frist: 30 Tage bei Anfechtung einer Mietzinserhöhung; keine strikte Frist für Mängel oder die Kaution, aber handeln Sie schnell.

Dritte Stufe: Gericht

Scheitert die Schlichtung, haben Sie 30 Tage Zeit, das Mietgericht anzurufen.
Lassen Sie sich von der ASLOCA oder einem Anwalt begleiten.

Aufzubewahrende Dokumente

Unterzeichneter Mietvertrag.
Unterzeichnetes Einzugsprotokoll mit allfälligen Beilagen (Brief der 14 Tage).
Unterzeichnetes Auszugsprotokoll.
Datierte Fotos von Einzug und Auszug.
Quittungen für professionelle Reinigung, Reparaturkostenvoranschläge, Schriftwechsel mit dem Vermieter.
Dokument der Mietkaution (Mietzinsdepot, gesperrtes Konto).
Mietquittungen oder Bankbestätigungen über die Dauer des Mietverhältnisses.

Häufige Fehler

Ein Protokoll unterschreiben, ohne es gelesen zu haben. Eine Unterschrift am Ende der Seite macht Sie haftbar.
Die 14 Tage nach dem Einzug vergessen. Das ist das gesetzliche Zeitfenster, um nachzutragen, was bei der Schlüsselübergabe nicht gesehen wurde.
Ein Zimmer in einer ausgefallenen Farbe streichen. Der Vermieter kann auf Kosten des Mieters eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.
Die Einzugsfotos nicht aufbewahren. Ohne sie können Sie den ursprünglichen Zustand 5 Jahre später nicht beweisen.
Aus Angst, die Lage zu verschlimmern, eine Rechnung ohne Widerspruch bezahlen. Ist sie einmal bezahlt, wird eine Anfechtung sehr schwierig.
Glauben, beim Auszug alles neu streichen zu müssen. Falsch. Nur was die normale Abnutzung übersteigt, geht zu Ihren Lasten.

Nützliche offizielle und verbandliche Links

ch.ch · Wohnungsmängel und Mietzins
ch.ch · Mietvertrag
ASLOCA Suisse romande: Mieterverband, Rechtsberatung für Mitglieder.
Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen Ihres Kantons.
Mietzinsdepot Schweiz oder lokale Bank zur Eröffnung eines gesicherten Kautionskontos.

Wie Admini helfen kann

Ein Mietvertrag erzeugt über seine gesamte Laufzeit wichtige Dokumente. Admini hilft Ihnen dabei:

Ihren Mietvertrag, Ihre unterzeichneten Protokolle, Ihre datierten Fotos und sämtliche schriftlichen Korrespondenz mit der Verwaltung zu zentralisieren.
Ein Einzugsfoto 5 Jahre später sofort zu finden, am Tag Ihres Auszugsprotokolls.
Ein vollständiges Dossier vorzubereiten für die Schlichtungsbehörde oder die ASLOCA im Streitfall.
Eine Erinnerung zu erhalten innerhalb von 14 Tagen nach der Schlüsselübergabe, damit Sie an den Brief für nicht gesehene Mängel denken.

Das Ziel ist zu verhindern, dass die Ausstandsrechnung aus Mangel an Beweisen zur unangenehmen Überraschung wird.