Hitzewelle in der Schweiz: Können Sie eine Mietzinsreduktion beantragen?

Jeden Sommer stellt sich dieselbe Frage bei grosser Hitze: Wenn Ihre Wohnung zum Backofen wird, können Sie weniger Miete zahlen? Die kurze Antwort: manchmal ja, aber das ist weder automatisch noch ohne Bedingungen. Dieser Leitfaden erklärt, wann Hitze einen Mangel im Sinne des Mietrechts darstellt und wie Sie richtig reagieren.

Auf einen Blick

• Übermässige Hitze kann einen Mangel an der Mietsache (Art. 259d des Obligationenrechts) darstellen und das Recht auf eine Mietzinsreduktion eröffnen. Aber das ist nicht automatisch.
• Anders als beim Heizen im Winter gibt es keine gesetzliche Höchsttemperatur im Sommer. Alles wird von Fall zu Fall beurteilt.
• Es ist in einem Neubau einfacher durchzusetzen (wo eine gute Isolation erwartet wird) als in einem älteren Gebäude.
• Sie können Ihren Mietzins nicht eigenmächtig kürzen: Sie müssen den Mangel schriftlich melden, unter Vorbehalt zahlen und sich bei Uneinigkeit an die Schlichtungsbehörde wenden.
• Der Mieterinnen- und Mieterverband weist darauf hin, dass man zwei Dinge anstreben kann: eine Mietzinsreduktion und/oder Massnahmen, um die Wohnung bewohnbar zu machen (Storen, Sonnenschutz).

Was Sie verstehen müssen

Nach Schweizer Recht hat die Mieterin bzw. der Mieter Anspruch auf eine Wohnung, die dem vereinbarten Gebrauch entspricht. Wenn ein Mangel diesen Gebrauch beeinträchtigt, erlaubt Art. 259d des Obligationenrechts, eine proportionale Mietzinsreduktion zu verlangen, solange der Mangel andauert.

Die Besonderheit bei der Hitze: Es gibt keinen gesetzlichen Schwellenwert für den Sommer. Im Winter erwartet man von der Heizung, dass sie eine Komforttemperatur aufrechterhält (oft um 20 bis 21 °C in Wohnräumen); ein Versagen ist ein recht klarer Mangel. Im Sommer ist es subtiler, da ein Teil der Hitze von aussen kommt und nicht vom Vermieter abhängt.

Wann Hitze ein Mangel sein kann

Alles hängt von der Ursache und dem Ausmass des Problems ab:

• Eher als Mangel anerkannt: eine Wohnung, die aufgrund ihrer Eigenschaften überhitzt (grosse Glasflächen ohne Sonnenschutz, schlecht isoliertes oberste Geschoss, keine Möglichkeit zu lüften), mit Temperaturen, die deutlich und dauerhaft über dem Normalen liegen. Das Bundesgericht hat in einem Fall von übermässiger Hitze und Helligkeit aufgrund grosser Glasfronten ohne Storen bereits einen Mangel anerkannt.
• In einem Neubau: Die Anforderungen sind höher. Eine Temperatur, die 3 bis 5 °C über dem Normalwert über einen längeren Zeitraum liegt, kann eine Reduktion rechtfertigen.
• In einem alten Gebäude: deutlich schwieriger. Von einem alten Gebäude kann man nicht dieselbe Wärmedämmung wie von einem Neubau erwarten.
• Eher nicht anerkannt: eine aussergewöhnliche und allgemeine Hitzewelle, die alle betrifft und die der Vermieter nicht hätte verhindern können, ohne dass ein spezifischer Mangel an der Wohnung vorliegt.

Kurz gesagt: Es zählt die mit der Wohnung zusammenhängende abnormale Hitze, nicht die Hitzewelle an sich.

Was zu tun ist

Das Verfahren ist genau. Lassen Sie keinen Schritt aus, sonst riskieren Sie, Ihre Rechte zu verlieren:

1. Dokumentieren Sie. Messen Sie die Temperatur zu verschiedenen Tageszeiten (Fotos des Thermometers, Datum, Dauer), notieren Sie die Unmöglichkeit zu lüften oder das Fehlen von Storen.
2. Melden Sie den Mangel schriftlich der Verwaltung oder dem Vermieter (Mangelanzeige) und verlangen Sie Massnahmen innerhalb einer angemessenen Frist. Behalten Sie eine Kopie.
3. Zahlen Sie Ihren Mietzins „unter Vorbehalt". Halten Sie dies schriftlich fest: Das sichert Ihr Recht auf eine rückwirkende Reduktion. Hören Sie niemals auf zu zahlen.
4. Beantragen Sie eine Reduktion proportional zur Beeinträchtigung und/oder bauliche Anpassungen (Storen, Sonnenschutz).
5. Bei fehlendem Einvernehmen wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen (kostenlos). Das ist der obligatorische Schritt vor jedem Gericht.

Wie viel Reduktion ist realistisch

Es gibt keinen offiziellen Tarif. Die Reduktion ist proportional zum Nutzungsverlust: Je stärker und dauerhafter die Beeinträchtigung, desto höher die Reduktion. In der Praxis bleiben die anerkannten Reduktionen bei einer saisonalen Überhitzung, die auf einige Räume beschränkt ist, oft bescheiden und auf den betroffenen Zeitraum begrenzt. Die Schlichtungsbehörde hilft, einen angemessenen Betrag zu finden.

Häufige Fehler

• Eigenmächtig den Mietzins kürzen, ohne etwas zu melden. Das ist der sicherste Weg, ins Unrecht zu geraten oder sogar in Zahlungsverzug zu geraten.
• Den Vermerk „unter Vorbehalt" vergessen: Ohne ihn keine rückwirkende Reduktion.
• Nicht dokumentieren: Ohne Temperatur- und Dauernachweise ist der Mangel schwer nachzuweisen.
• Glauben, es gebe einen gesetzlichen Schwellenwert im Sommer: Nein, alles wird von Fall zu Fall beurteilt.
• Allgemeine Hitzewelle und Wohnungsmangel verwechseln: Nur was an der Wohnung liegt, ist rechtlich vertretbar.

Wo Sie offizielle Informationen finden

• Obligationenrecht · Art. 259a bis 259d (Mängel und Mietzinsreduktion)
• hausinfo.ch · Übermässige Hitze in einer Mietwohnung
• Ville de Genève · Maximale Temperatur einer Wohnung im Sommer
• Mieterinnen- und Mieterverband Ihres Kantons (mieterverband.ch) - Rechtsberatung und Musterschreiben.

Wie Admini helfen kann

Ein Mangel geltend zu machen, ist zunächst eine Frage der Beweise und der rechtzeitigen Schreiben:

• Zentralisieren Sie Ihren Mietvertrag, Ihre Mangelanzeigen und Ihre Korrespondenz mit der Verwaltung an einem Ort.
• Behalten Sie Ihre Beweise griffbereit: Temperaturfotos, Datum, Dauer der Überhitzung.
• Finden Sie in wenigen Sekunden Ihren Vertrag oder ein Schreiben, wenn Sie Ihr Dossier vorbereiten.
• Bereiten Sie ein klares Dossier vor, das Sie dem Mieterinnen- und Mieterverband oder der Schlichtungsbehörde übergeben können.

Ziel ist nicht, eine Rechtsberatung zu ersetzen, sondern Ihnen die Mittel zu geben, schnell und richtig zu handeln, wenn Ihre Wohnung unbewohnbar wird.