Bearbeitungsgebühren der Verwaltung in der Schweiz: muss man sie wirklich bezahlen?

Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags verlangen viele Verwaltungen „Bearbeitungsgebühren", „Bewerbungsgebühren" oder „Vertragsabschlussgebühren", oft zwischen 100 und 300 Franken. Die meisten Menschen bezahlen, ohne zu fragen, aus Angst, die Wohnung zu verlieren. Dennoch sind diese Gebühren keineswegs immer geschuldet. Dieser Leitfaden unterscheidet zwischen dem, was legitim ist, was anfechtbar ist, und wie Sie reagieren können.

Auf einen Blick

In der Schweiz verbietet kein Bundesgesetz ausdrücklich, dem Mieter Vertragsabschlussgebühren aufzuerlegen, aber die Mietersuche und die Vertragserstellung gehören zur Arbeit der Verwaltung, die bereits vom Eigentümer bezahlt wird.
Bewerbungsgebühren (Bezahlen allein für das Einreichen eines Dossiers) gelten bei Mieterorganisationen als nicht geschuldet.
Die Regeln variieren je nach Kanton: im Kanton Waadt fallen die Vertragsabschlussgebühren grundsätzlich dem Vermieter zur Last, ein kantonales Abkommen toleriert jedoch deren Verrechnung an den Mieter.
Sie können die Rechtsgrundlage schriftlich verlangen, unter Vorbehalt bezahlen oder anfechten – mit Unterstützung des Mieterinnen- und Mieterverbands Ihres Kantons.

Was Sie verstehen müssen

Die Verwaltung (Régie) arbeitet für den Eigentümer, nicht für Sie. Das Publizieren der Anzeige, das Sichten der Dossiers, das Erstellen des Mietvertrags und dessen Unterzeichnung gehören zur laufenden Verwaltung der Liegenschaft. Diese Verwaltung wird durch Honorare vergütet (oft 3,5 bis 5 % der eingezogenen Mieten), die im Mietzins enthalten sind, den Sie bezahlen. Sie für dieselben Leistungen zusätzlich zur Kasse zu bitten, heisst, sie zweimal zu bezahlen.

Was das Bundesrecht betrifft, listet das Obligationenrecht keine zugelassenen Gebühren auf und verbietet Dossiergebühren nicht namentlich. Zwei Artikel regeln die Praxis jedoch:

Art. 254 OR: „Gekoppelte Geschäfte" sind nichtig. Man kann den Abschluss eines Wohnraummietvertrags nicht an eine Verpflichtung des Mieters knüpfen, die keinen direkten Bezug zur Nutzung der Wohnung hat. Mieterorganisationen stützen sich unter anderem auf diesen Grundsatz, um bestimmte Gebühren anzufechten.
Art. 257e OR: Die Mietkaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt und muss auf einem auf Ihren Namen lautenden gesperrten Bankkonto hinterlegt werden. Sie bleibt Ihnen erhalten und wird Ihnen bei Ende des Mietverhältnisses zurückerstattet. Es handelt sich nicht um eine Gebühr.

Dossiergebühren, Kaution, erste Miete: nicht verwechseln

Nicht alles, was Sie bei der Unterzeichnung zu bezahlen aufgefordert werden, ist illegitim. Man muss unterscheiden:

Legitim:

Die erste Miete (und Nebenkosten) im Voraus.
Die Mietkaution: gesperrtes Konto auf Ihren Namen, maximal 3 Monate.

Oft angefochten oder nicht geschuldet:

Bewerbungsgebühren: Bezahlen allein für das Einreichen eines Dossiers.
Bearbeitungsgebühren / Dossiergebühren: In Rechnung gestellt für die Abfassung und Unterzeichnung des Vertrags.
Gebühren für eine Wohnungsbestätigung, die bei Ihrer Verwaltung angefordert wird.
Eine „Entschädigung", die verlangt wird, weil Sie vor jeder Unterzeichnung auf eine Wohnung verzichten.

Was das Recht sagt, Kanton für Kanton

Das Mietrecht ist Bundesrecht, aber kantonale Regeln und Gebräuche präzisieren die Kostenverteilung. Einige Orientierungspunkte:

Allgemeiner Grundsatz

Es besteht kein ausdrückliches Bundesverbot, aber da diese Aufgaben bereits durch die Verwaltungshonorare abgedeckt sind, betrachtet der Mieterinnen- und Mieterverband (der Mieterverband der deutschsprachigen Schweiz) diese Gebühren als vom Mieter nicht geschuldet.

Kanton Waadt

Art. 8 der Waadtländer Mietregeln und -gebräuche (RULV) legt die Vertragsabschlussgebühren dem Vermieter zur Last. Die Parteien können etwas anderes vereinbaren, und ein kantonales Abkommen zwischen der ASLOCA, der Chambre vaudoise immobilière und der USPI toleriert deren Verrechnung an den Mieter. In der Praxis werden Beträge zwischen 100 und knapp 300 Franken beobachtet. Es handelt sich also um eine lokal geduldete Grauzone.

Kanton Genf

Für subventionierten Wohnraum (LGL / LGZD) gehen die Kosten für die Erstellung des Mietvertrags und seiner Nachträge zulasten des Vermieters. Darüber hinaus erinnert die Ville de Genève sowie die ASLOCA Genf daran, dass diese Gebühren nicht vom Mieter getragen werden sollten.

Übrige Kantone

Die Gebräuche unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Der nützliche Reflex: die Mietregeln und -gebräuche Ihres Kantons prüfen oder beim lokalen Mieterinnen- und Mieterverband nachfragen.

Was zu tun ist

Verlangen Sie die Rechtsgrundlage schriftlich: „Auf welcher Grundlage werden mir diese Gebühren verrechnet?" Eine einfache Anfrage bringt die Verwaltung oft zum Einlenken.
Bezahlen Sie keine Bewerbungsgebühren für das blosse Einreichen eines Dossiers: das ist die am eindeutigsten nicht geschuldete Leistung.
Unterscheiden Sie die Kaution (legal, rückerstattbar) von den Dossiergebühren (anfechtbar).
Wenn Ihnen dennoch Gebühren verrechnet werden, können Sie „unter Vorbehalt der Rückforderung" bezahlen (schriftlich festhalten) und anschliessend zurückfordern, oder vor der Bezahlung anfechten.
Wenden Sie sich an den Mieterinnen- und Mieterverband Ihres Kantons: Rechtsberatung, Musterschreiben und Unterstützung bei der Anfechtung.
Bewahren Sie alle Unterlagen auf: die Rechnung, den Mietvertrag, die Quittungen und die schriftlichen Korrespondenzen.

Seien wir realistisch: Zahlen zu verweigern, wenn die Wohnung Ihnen (fast) zugesagt wurde, ist unangenehm. Wägen Sie das Kräfteverhältnis ab. Aber die Rechtsgrundlage höflich zu erfragen birgt kein Risiko und klärt die Situation oft zu Ihren Gunsten.

Häufige Fallen

Mietkaution und Dossiergebühren verwechseln: die erste ist legal, die zweiten sind diskutierbar.
Aus Reflex bezahlen ohne die Rechtsgrundlage zu erfragen.
Glauben, dass es überall gleich ist: die kantonalen Regeln variieren wirklich.
Eine „Entschädigung" bezahlen, nachdem man vor jeder Unterzeichnung verzichtet hat: Ohne unterzeichneten Vertrag besteht grundsätzlich keine Verpflichtung, auch wenn je nach eingegangenen Verpflichtungen Nuancen bestehen.
Keine schriftlichen Spuren bewahren von den verlangten und bezahlten Beträgen.

Wo Sie offizielle Informationen finden

Mieterinnen- und Mieterverband · Werden diese Gebühren wirklich vom Mieter geschuldet?
Ville de Genève · „Meine Verwaltung verlangt 150 Franken für den Abschluss meines Mietvertrags – ist das legal?"
Obligationenrecht (Art. 254 und 257e)
ch.ch · Wohnen
Mieterinnen- und Mieterverband Ihres Kantons (suchen Sie „Mieterverband" + Name Ihres Kantons).

Wie Admini helfen kann

Gegenüber einer Verwaltung ist Ihr bestes Mittel ein sauberes Dossier und Belege zur Hand:

Zentralisieren Sie Ihren Mietvertrag, das Übergabeprotokoll, die Quittungen und die Korrespondenz mit der Verwaltung an einem einzigen Ort.
Finden Sie in wenigen Sekunden den Zahlungsbeleg oder die genaue Klausel in Ihrem Vertrag, wenn Sie anfechten müssen.
Bereiten Sie ein sauberes Dossier vor, das Sie an den Mieterinnen- und Mieterverband oder eine Schlichtungsbehörde übermitteln können, ohne Ihren Unterlagen hinterherlaufen zu müssen.
Erhalten Sie Erinnerungen an Fristen im Zusammenhang mit Ihrer Wohnung.

Ziel ist nicht, eine Rechtsberatung zu ersetzen, sondern Ihnen die Mittel zu geben, die richtigen Fragen zu stellen und die Kontrolle über Ihre Dokumente zu behalten.