Mietvertrag vorzeitig kündigen in der Schweiz: einen Nachmieter stellen

Sie müssen Ihre Wohnung vor dem vertraglich vereinbarten Datum verlassen? Das Schweizer Recht erlaubt Ihnen, ohne Zahlung bis zum Ablauf des Mietvertrags auszuziehen, sofern Sie einen solventen Nachmieter vorstellen. Dieser Leitfaden erklärt das Vorgehen, die Rechte des Vermieters und die Rechtsmittel bei einer Blockade.

Auf einen Blick

Sie können den Mietvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auf die vertraglichen Kündigungstermine kündigen (häufig Ende März, Juni, September).
Um ausserhalb der vertraglichen Termine auszuziehen, müssen Sie einen oder mehrere solvente Nachmieter vorstellen, die bereit sind, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen.
Der Vermieter hat grundsätzlich eine angemessene Frist (häufig 30 Tage), um zu akzeptieren oder abzulehnen. Ohne triftigen Grund muss er akzeptieren.
Solange kein Nachmieter akzeptiert wurde, bleiben Sie mietzinspflichtig bis zum vertraglichen Kündigungstermin.

Was Sie verstehen müssen

Der Mietvertrag in der Schweiz bindet den Mieter bis zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin, vorbehaltlich der Kündigungsfrist (in der Regel 3 Monate). Doch das Leben hält sich nicht an Mietvertragsdaten: beruflicher Umzug, Kauf einer Wohnung, Trennung, eine Gelegenheit andernorts.

Das Gesetz sieht daher zwei Möglichkeiten vor, früher auszusteigen:

Ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen: schwerwiegende Gründe, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Selten und schwer durchzusetzen.
Vorstellung eines Nachmieters: der häufigste Weg. Sie schlagen Ihrem Vermieter einen neuen Mieter vor. Lehnt er ohne triftigen Grund ab, sind Sie befreit.

Es ist Art. 264 OR (Obligationenrecht), der diese Möglichkeit regelt.

Voraussetzungen für den Nachmieter

Der Kandidat, den Sie vorstellen, muss mehrere Kriterien erfüllen, um als „akzeptabel" zu gelten:

Solvent: ausreichendes Einkommen für den Mietzins (häufig verlangt: monatliches Nettoeinkommen = mindestens das 3-fache des Bruttomietzinses).
Ohne Betreibungen: aktueller Betreibungsregisterauszug ohne negative Einträge.
Bereit, zu denselben Bedingungen zu übernehmen: gleicher Mietzins, gleiche Nebenkosten, gleiche Laufzeit, gleiche allgemeine Bedingungen.
Für den Vermieter akzeptabel: kein objektiv vertretbarer Ablehnungsgrund (bekannter Schlechtzahler, nachgewiesene Feindseligkeit der Nachbarschaft usw.).

Gute Praxis: Stellen Sie mehrere Kandidaten vor (idealerweise 3), um die Chancen auf Akzeptanz zu erhöhen.

Vorzugehen ist Folgendes

1. Ihre Absicht dem Vermieter mitteilen

Senden Sie ein eingeschriebenes Schreiben, in dem Sie Ihren Wunsch mitteilen, die Wohnung an einem bestimmten Datum zu verlassen, sowie Ihre Absicht, einen Nachmieter vorzustellen.
Verlangen Sie die genauen Bedingungen des Mietvertrags, um sie den Kandidaten weiterzugeben.

2. Kandidaten suchen

Publizieren Sie das Inserat auf homegate.ch, immoscout24.ch, anibis.ch oder in lokalen Mietgruppen.
Weisen Sie deutlich darauf hin, dass es sich um eine Mieterübernahme (Untermiete oder Abtretung) handelt, auf ein bestimmtes Datum, zu denselben Bedingungen.
Führen Sie die Besichtigungen selbst oder gemeinsam mit dem Vermieter durch.

3. Die Unterlagen jedes Kandidaten zusammenstellen

Identitätsdokument oder Aufenthaltserlaubnis.
Arbeitsvertrag und die letzten 3 Lohnabrechnungen.
Betreibungsregisterauszug (nicht älter als 3 Monate).
Motivationsschreiben oder Vorstellungsschreiben.
Direkte Kontaktdaten für den Vermieter.

4. Den oder die Kandidaten formell vorstellen

Senden Sie dem Vermieter ein eingeschriebenes Schreiben, in dem Sie den oder die Kandidaten mit ihren vollständigen Unterlagen auflisten.
Geben Sie das Datum an, ab dem Sie entlassen werden möchten.
Behalten Sie eine Kopie und den Empfangsbeleg.

5. Frist des Vermieters

Der Vermieter hat eine angemessene Frist (häufig 30 Tage, Rechtsprechung variiert), um die Unterlagen zu prüfen und zu antworten.
Ohne Antwort innert dieser Frist können Sie das Schweigen als stillschweigende Zustimmung betrachten (je nach Kanton mit der ASLOCA zu bestätigen).

Musterbrief zur Vorstellung eines Nachmieters

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wie in meinem Schreiben vom [Datum] mitgeteilt, möchte ich meinen Mietvertrag für die Wohnung [Adresse] zum [gewünschtes Datum] auflösen.

Gemäss Art. 264 OR stelle ich Ihnen folgenden Kandidaten vor, der den Mietvertrag zu denselben Bedingungen übernehmen möchte:

Name, Vorname: [...] Geburtsdatum: [...] Aktuelle Adresse: [...] Beruf und Arbeitgeber: [...] Kontaktdaten: [...]

Im Anhang finden Sie: Identitätsdokument, Arbeitsvertrag, die letzten 3 Lohnabrechnungen, Betreibungsregisterauszug.

Ich bitte Sie, mir Ihre Zustimmung schnellstmöglich schriftlich zu bestätigen.

Freundliche Grüsse,

[Unterschrift]

Wenn der Vermieter ablehnt

Der Vermieter kann nur aus einem triftigen Grund ablehnen. Als akzeptabel gelten:

Nachgewiesene Zahlungsunfähigkeit des Kandidaten.
Erhebliche Betreibungen im Register.
Beruf, der mit der Wohnungsnutzung unvereinbar ist.
Objektive Risiken von Nachbarschaftsstörungen (negative frühere Referenzen).

Nicht zulässige Ablehnungsgründe:

Nicht gerechtfertigte persönliche Präferenz.
Ablehnung aus diskriminierenden Gründen (Nationalität, Herkunft, Familiensituation).
Absicht, die Wohnung leerstehen zu lassen, um den Mietzins zu erhöhen.

Rechtsmittel

Fechten Sie die Ablehnung per eingeschriebenem Brief an und verlangen Sie den genauen schriftlichen Grund.
Wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen Ihres Kantons (kostenlos oder kostengünstig, vor dem Gericht obligatorisch).
Scheitert die Schlichtung, haben Sie 30 Tage, um das Mietgericht anzurufen.
Während dieses Verfahrens bleiben Sie grundsätzlich mietzinspflichtig, können jedoch Schadenersatz verlangen, wenn die Ablehnung missbräuchlich war.

Untermiete

Nicht zu verwechseln mit der Mieterübernahme:

Bei der Untermiete bleiben Sie Hauptmieter und schliessen mit einem Dritten einen Untermietvertrag ab.
Sie benötigen die Zustimmung des Vermieters, der nur aus triftigem Grund ablehnen kann.
Sie bleiben verantwortlich für Schäden, den Mietzins und die Einhaltung des Reglements.
Der Untermietzins darf nicht missbräuchlich über dem Hauptmietzins liegen (ausser wenn Sie Mobiliar oder Dienstleistungen anbieten).

Aufzubewahrende Dokumente

Ursprünglicher Mietvertrag.
Eingeschriebene Schreiben mit dem Vermieter (Ankündigung, Vorstellung von Kandidaten, allfällige Ablehnung).
Vollständige Unterlagen der vorgestellten Kandidaten (datiert).
Postquittungen.
Schriftliche Entscheidung über Annahme oder Ablehnung.

Häufige Fehler

Ausziehen, ohne einen Nachmieter vorgestellt zu haben. Sie bleiben mietzinspflichtig bis zum nächsten vertraglichen Termin, auch wenn die Wohnung leersteht.
Nur einen einzigen Kandidaten von schlechter Qualität vorstellen. Der Vermieter hat einen gültigen Ablehnungsgrund, und Sie fangen von vorne an.
Nichts schriftlich festhalten. Alles muss per Einschreiben erfolgen, um einen datierten Nachweis zu haben.
Glauben, der Vermieter könne ohne Grund ablehnen. Falsch. Ohne triftigen Grund ist die Ablehnung nicht haltbar.
Abtretung und Untermiete verwechseln. Zwei verschiedene Rechtsinstrumente mit unterschiedlichen Konsequenzen.

Offizielle und assoziative Links

ch.ch · Mietvertrag kündigen
ch.ch · Miete: Rechte und Pflichten des Mieters
ASLOCA: Rechtsberatung auf Mitgliedschaft, Musterbriefe.
Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen Ihres Kantons.
Art. 264 OR (Obligationenrecht) über die vorzeitige Rückgabe der gemieteten Sache.

Wie Admini helfen kann

Die Vorstellung eines Nachmieters erzeugt in wenigen Wochen eine grosse Menge an Dokumenten und Korrespondenz. Admini hilft Ihnen dabei:

Zentralisieren Sie Ihren Mietvertrag, Ihre Schreiben an den Vermieter und die Unterlagen der vorgestellten Kandidaten.
Erhalten Sie Erinnerungen an die wichtigsten Fristen (Antwort des Vermieters, Schlichtung, vertraglicher Termin).
Bereiten Sie ein sauberes Dossier für jeden Kandidaten vor, das schnell an die Verwaltung übermittelt werden kann.
Bewahren Sie einen schriftlichen Nachweis aller Korrespondenz auf, für den Fall eines späteren Rechtsstreits vor der Schlichtungsbehörde.

Ziel ist, dass Sie schnell und mit den richtigen Beweisen handeln können, wenn jeder Miettag zählt.